En medio de la pandemia… ¿Cuál es la situación actual de la vivienda?
La nueva normalidad tendrá un efecto en el diseño inmobiliario y es posible que esto genere un impacto considerable a nivel urbano y económico.
La pandemia surgida a raíz del nuevo Coronavirus tendrá un efecto en el diseño inmobiliario y “es posible que haya consecuencias en el diseño urbano en términos de hacinamiento, los propios consumidores lo van a empezar a demandar, a pesar de que existan muchos retos que resolver como el costo de suelo y la oferta de vivienda accesible” expresó Jesús Ramón Orozco de la Fuente, Director General de Tinsa México, durante su participación en el webinar ‘El mercado inmobiliario latinoamericano en el año del Covid-19’ organizado por Tinsa en conjunto con Newmark Knight Frank (NFK).
En este sentido, las consecuencias provocadas por la contingencia sanitaria comienzan a notarse en la venta de vivienda, por ejemplo en el caso de la Ciudad de México, es visible la baja de los valores en el mercado residencial, que se ha manifestado a través de ofertas y facilidades para el pago de enganche.
“Desde principios de abril, hemos visto que los desarrolladores han empezado a generar ciertas ofertas al valor de la vivienda, lo cual no es privativo de México, este fenómeno se está dando en otras capitales de América Latina, como Santiago de Chile o Bogotá. Hasta ahora, la baja de valores había sido difícil de ver en la Ciudad de México, incluso durante el sismo de 2017, no notamos una baja persistente en la ciudad, solo en puntos cercanos a los inmuebles que estaban afectados”, señaló Orozco.
Cabe destacar que, durante el primer trimestre del año en la Ciudad de México y la Zona Metropolitana, fueron vendidas 5 mil 283 viviendas: 13% menos que en el primer trimestre de 2019. Tan sólo en la CDMX la disminución fue del 20% en la comparativa anual, reporta Tinsa. Por lo que se prevé que las cifras del 2Q20 muestren una caída real del mercado.
Los segmentos más afectados son el residencial y residencial plus, ya que los compradores de este segmento están tomando mayor cautela ante la incertidumbre. No obstante, de acuerdo con Leonardo González, analista Real Estate de Propiedades.com, los precios del segmento medio están mejor acoplados a las tendencias de los ciclos inmobiliarios en el país. El precio de un inmueble de este tipo va de los 924 mil 402 pesos a 1 millón 980 mil 862 pesos, rango estimado con base a los datos de INEGI, SNIIV y Conavi.
Cabe destacar que entre 2015 y 2018 la producción de vivienda de segmento medio-residencial creció 12,6%, según datos del Registro Único de Vivienda, en comparación por ejemplo con la vivienda popular, que durante el mismo periodo se contrajo 34%. En tanto, los inmuebles del segmento medio no se han visto completamente afectados y están siendo respaldados por los organismos públicos como el Infonavit y Fovissste que no han detenido la colocación de crédito y además lo han incentivado con nuevos programas.
Los usuarios que pueden adquirir la vivienda media tienen capacidad hipotecaria, y según señala Leonardo González, están ubicados en grandes metrópolis. Los estados de Querétaro, Jalisco y el Estado de México, son los que actualmente tienen el mayor registro de vivienda media-residencial, según refrenda la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) en su Reporte Mensual del Sector de Vivienda, emitido en febrero de este año. Tan solo de enero a diciembre de 2019 las tres entidades sumaron 7 mil 559 registros, siendo Querétaro el primer lugar con 2 mil 833.
Durante el primer trimestre también se observó contracción de unidades construidas disponibles con -3.6% en la comparativa anual. Los proyectos en marcha también disminuyeron 2.1% en la CDMX y ZMVM. Sin embargo, los desarrolladores han manifestado su interés en incentivar el mercado otorgando facilidades en el pago del enganche para que la gente no se descapitalice, y en algunos casos hasta 24 meses para pagar.
De acuerdo con cifras del portal inmobiliario Vivanuncios, el interés de compra y renta de las población sigue siendo alto, aún cuando la búsqueda de inmuebles por internet presentó una desaceleración de entre 10-15% en la categoría de venta y 15-20% en la de renta.
No obstante, el uso de la tecnología en este periodo ha ido en aumento, sobre todo en el caso de desarrolladores grandes. Con el fin de estimular la demanda durante la cuarentena se están generando showrooms virtuales y galerías donde se puede observar las propiedades. Además, la formalización de créditos online está tomando también relevancia, si bien es cierto que América Latina no ha alcanzado los estándares del mercado anglosajón, cada vez más, se están formalizando las hipotecas online.